Valor de adjudicación y límites de la garantía hipotecaria.


Pese a que más de un despacho de abogados ande empeñado en lo contrario la ley no obliga al ejecutante a sacar a subasta todos los bienes inmuebles que sirven de garantía hipotecaria y digo sacar a subasta, porque en realidad la quiebra del sistema se produce cuando el demandante postula el despacho de ejecución hipotecaria contra todos los bienes hipotecados, sin atender a la deuda, ni a la garantía hipotecarían (ni a nada). Esa inexplicable desconexión provoca dificultades en los porcentajes de adjudicación y un posible sobrante que no se había previsto cuando se interpuso la demanda. 

La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal introdujo una Disposición Adicional Sexta en la Ley de Enjuiciamiento Civil que retocó el art. 671 LEC para distinguir las viviendas habituales de los deudores de las que no lo fueran. Y en consecuencia, en el caso de subasta sin postores, el acreedor podrá pedir la adjudicación de bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Por ello la sorprendente desaparición de la mención expresa a la adjudicación por la cantidad debida «por todos los conceptos», podía entenderse comprendida en el precepto por mor de lo establecido en la Disposición Adicional 6ª LEC. 

Los supuestos ahora vigentes con la Ley 1/2013 son los siguientes: 

 —Si no se tratare de la «vivienda habitual del deudor», el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. 

 —Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. 

La calificación como vivienda habitual deberá haberse resuelto antes de la subasta y publicarse en el correspondiente edicto, con lo que no cabe entrar a discutir ese extremo en el momento de la puja o, de la opción por la adjudicación. 

En segundo lugar y en cuanto a los porcentajes, hay que advertir que la continuación de la ejecución hipotecaria en una ordinaria por los trámites del art.579 LEC puede llevarnos a entrar en el estudio del «valor de adjudicación» porque la propia realidad de las cosas pone de manifiesto y lo expresa el legislador en la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley de 8/2011, que las ejecuciones hipotecarias dan lugar a situaciones abusivas y de ahí que en caso de adjudicación a favor del acreedor se impide que la misma pueda ser inferior a determinado porcentaje (SAP CORDOBA, Sección 2ª, 20 de marzo de 2013, ROJ: SAP CO 474/2013). En consecuencia la adjudicación por un importe superior a ese límite inferior legalmente establecido no puede quedar, tal y como parece resultar de una primera lectura del art. 671 LEC a la libre y bondadosa determinación del acreedor, pues a ello se opondrían, en lo que se refiere al cumplimiento de la obligación de la que surge la deuda, esto es, el contrato de préstamo, y en lo que se refiere a la venta que subyace en el sistema de subastas, los principios respectivamente extraíbles de los citados arts. 1256 y 1449 C.C.Esto supone que nunca será posible una adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación y que en otro caso haya que acudir a la adjudicación por todos los conceptos. 

Y ¿por qué se discuten, en consecuencia, los porcentajes de adjudicación? Los ejecutantes que son ahora los bancos intentan adaptan el precio del inmueble al real de mercado, especialmente para las hipotecas concedidas en los años de sobrevaloración del inmueble y salvo en el caso de la vivienda habitual, evitan que la puja supere el principal debido, pero aun así la desproporción es tan exagerada que incluso cuando la adjudicación es del 50% pueden verse obligados a consignar alguna cantidad por sobrante. 

Sucede por otra parte que los Juzgados están saturados de oferta inmobiliaria y por tanto, que la celeridad de la ejecución hipotecaria ha perdido su razón de ser, con lo que quizá sería conveniente acudir a la ejecución de título no judicial para hacer una segunda valoración a precio real de mercado.

El problema surge cuando se trata de saber si «el importe total del crédito del actor» desde la perspectiva del art. 132 LH ha de limitarse al crédito garantizado por hipoteca (lo que resulta indudable), y si esa «cantidad que se le deba por todos los conceptos» es sólo la cantidad garantizada con hipoteca o la totalidad de la que se debe por todos los conceptos, incluidos los parciales de obligaciones derivados del préstamo que no se encuentren cubiertos por la garantía hipotecaria. Pues bien, cuando el art. 671 LEC se refiere a la adjudicación «cantidad que se le deba por todos los conceptos» no está contemplando la inmediata extinción de los créditos objeto de la ejecución por todos los conceptos sino sólo que el valor por el que se adjudica el inmueble es «cantidad que se le deba por todos los conceptos». Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe, al ejecutante y al resto de acreedores que puedan tener derecho preferente para el cobro sobre ese valor (es decir, en palabras del art. 692 LEC, ese valor «se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución», pero sólo en el caso de que no existan acreedores titulares de derechos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y de que además el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra) (SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, Sección 4ª, 26 de abril de 2013, ROJ: SAP GC 947/2013).

Si no existen acreedores posteriores con derecho inscrito o anotado y no se encuentra el deudor en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra no habrá de hacer consignación alguna, en efecto, el acreedor que solicitó la adjudicación ; pero si el caso es el contrario sólo podrá quedar eximido de consignar el «valor de adjudicación» respecto a las responsabilidades garantizadas con la hipoteca que se ejecuta, debiendo consignar el resto «en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores», si los hubiere, o en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado -como si de parte del precio de remate se tratare- para su incorporación ulterior a la masa activa del concursado, quebrado o suspenso si el deudor se encontrare en situación de concurso, suspensión de pagos o quiebra. 

No puede llegarse a otra conclusión que la de que cuando con el «valor de adjudicación» no se puede hacer pago y extinción de la deuda del acreedor ejecutante por todos los conceptos, por existir acreedores posteriores o encontrarse en situación de concurso, suspensión o quiebra el deudor, dicho valor de adjudicación en el exceso de lo garantizado por la hipoteca ha de tener el mismo tratamiento que el precio de remate (que es el que específicamente le da el art. 132 LH en concordancia con el art. 692 LEC) y someterse, en su utilización para el pago de los restantes créditos del deudor, al orden de pagos establecido en el art. 692 LEC. Y es que si la adjudicación hubiera sido por el 50 % del valor de tasación (normalmente por exceder los créditos que el ejecutante ejercita en el proceso «por todos los conceptos» ese 50 % del valor de tasación), igualmente sería necesario que el acreedor consignara la diferencia entre la deuda cubierta por la garantía hipotecaria y ese 50 % del valor de tasación, sin que pudiera aplicarse ese eventual exceso al pago de los créditos objeto de ejecución no garantizados con la hipoteca sino al pago de los créditos por el orden establecido por el art. 692 LEC (SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, Sección 4ª, 26 de abril de 2013, ROJ: SAP GC 947/2013).

Comentarios

  1. Das a entender en tu exposición, que si el ejecutante beneficiario de una hipoteca, en lugar de acudir al procedimiento especial de ejecución hipotecaria, insta la ejecución de titulo judicial, debería tasarse el bien conforme a la actualidad del mercado inmobiliario.
    No consideras que ello vulneraría lo previsto en el artr. 636 de la L.E.C..... Existiendo un convenio firmado por ambas partes, en las que han establecido un precio para el caso de procederse a la venta del inmueble, ése sería el tipo que servirá de base a la subasta
    No se podría consentir un cambio unilateral de las condiciones pactadas. O acaso, cuando ocurria lo contrario y el valor de los pisos subía vertiginosamente cada año, al ejecutar una hipoteca se cambiaba el valor del bien para acondicionarlo al mercado?

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    1. Si y no. Lo que indico es que el precio pactado en la escritura hoy solo perjudica al deudor, porque el bien no se vende nunca. A partir de aquí y solo en el caso de vivienda habitual el ejecutante se ve obligado a no bajar del 70% del valor y a meter un bien inmueble más en su patrimonio.

      Sentado esto, mi comentario se inserta en la oleada de interpretaciones de la norma, modificaciones legales, acuerdos de juntas de jueces y sentencias de diferentes órganos y no me meto en el acuerdo al que alude sobre el valor, que es perfectamente defendible - salvo que en el escritura se indice que valoración para subasta es solo para la ejecución hipotecaria, que he visto de todo-, sino al sentido que tiene hoy la citada ejecución hipotecaria.

      En el fondo, lo que en realidad me asusta con tanta subasta sin postores, es que alguien comience a ceder a fondos de Luxemburgo o Irlanda estos créditos hipotecarios morosos.

      Gracias.

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    2. ¿Le asusta tanta subasta sin postor? Lo que a mi me asusta es lo que está pasando en las subastas con postor (¿fraude de ley?).
      En mi desesperada búsqueda de información sobre las subastas de vivienda habitual, lo único que encuentro es como los bancos usan sus filiales inmobiliarias para que sean el tercero mejor postor y así se puedan adjudicar viviendas al 50,1% de su valor de tasación para subasta. Encima luego les viene genial para tributar. Es muy complicado para mi entrar en detalle porque sólo soy una afectada más que intento defenderme como puedo.
      ¿Porqué los secretarios judiciales sabiendo esta situación (comentarios de ellos mismos en foros) aceptan estas pujas? Seguimos quedando claramente desprotegidos ante los bancos. Aunque de su publicación entiendo otra cosa.

      Si mi banco se adjudicara mi vivienda por todo lo que le debo, porque el 70% lo cubre de sobra y no tengo ningún otro acreedor detrás, no me interesaría sobrante ninguno porque sólo quiero quitarme esta losa de encima que no puedo pagar.

      Me podría contestar como un secretario judicial ante esta situación, de verdad ¿no puede hacer nada?
      Disculpe la intromisión ya que ni mucho menos puedo escribir en términos jurídicos porque no tengo nada que ver y entiendo que este espacio esté destinado o los profesionales.

      Gracias

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  2. Hola buenas, entonces:
    ¿Se puede recurrir una cesión de remate , cedida por lo que "se deba".Cuando hay cargas posteriores y la empresa (es una nave) que estando en preconcurso,ha sido cedido el remate a tercero, aunque se subastara anterior al preconcurso pero dentro de los tres meses de obligada presentación?
    Gracias.

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  3. Buenas tardes, en primer lugar enhorabuen apor tu blog, al que recurro habitualmente.
    Tengo el caso de un familiar al que le ejecutan una parcela con un chalet a medias y se tasa en 2800.000 €. A la subasta solo va un postor pactado con el banco que ofrece 1.100.000 €, ni siquiera el 50% de la tasación y el secretario tras dar traslado al ejecutado por 10 día para mejorar oferta, se lo adjudica al único postor por 1.100.000 €.
    El banco hace esta "jugada" porque hay más bienes y avalistas.
    ¿Se puede aceptar esa postura inferior al 50%?¿perder la finca y seguir debiendo más de 1 millón.
    Gracias de antemano por tu ayuda.

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